저가양수 고가양도로 인한 증여세와 양도소득세

◈  저가양수와 고가양도의 의미 

시세 보다 낮은 가액으로 자산을 매수 하는것을 저가 양수라고 합니다. 시세보다 높은 가액으로 자산을 매도하는 것은 고가양수가 됩니다. 저가양수한 사람은 이익을 얻지만 고가양수한 사람은 손해를 보게 됩니다. 세법에서는 이익을 본사람에게 과세하기 때문에 저가양수란 용어가 주로 쓰입니다.  

 

10억원의 아파트를 7억원에 매도하는것이 저가 양도입니다. 이경우 매도한 사람은 3억의 손해를 보게 되며, 매수한 사람은 3억의 이익을 보게 됩니다. 

 

왜 이런 매매가 이루어 질까요? 부모가 자녀에게 3억원을 증여하면 증여세가 부과됩니다. 낮게 잡아도 3천만원의 증여세를 내야 합니다. 그런데 저가양도의 방식으로 자산을 매매한다면 3억원을 증여하는 효과가 있으면서도 증여세를 내지않아도 됩니다. 

 

증여세만 내지 않는게 아닙니다. 양도소득세도 절약할수 있습니다. 예시로 든 아파트를 4억원에 매수하였다면 이를 10억원에 판다면 6억원의 매매차익에 대하여 양도소득세를 내야 합니다. 하지만 7억원에 판다면 3억원의 매매차익에 대하여서만 양도소득세를 내면 되니 양도소득세가 절반이하로 떨어집니다. 

 

세무당국은 저가양도가 이루어 지면 증여세와 양도소득세가 감소하여 걷을수 있는 세금을 걷지 못하게 됩니다. 이에 세법에서는 저가양도가 이루어 질 경우에 양도소득세와 증여세를 과세하는 법을 만들어서 저가양도로 인한 세수의 감소를 막고 있습니다. 

 

고가양도는 저가양도양수보다 흔하지 않지만 시세보다 높은 가액으로 자산을 매도하는 것을 말합니다. 자녀가 보유한 아파트의 시세가 10억인데 이를 13억에 부모에게 매도한 다면 이는 3억의 고가양도가 되는 것입니다. 

 

◈  저가양수 고가양도에 대한 이익의 증여(증여재산가액)

시세 보다 낮은 가액에 자산을 양수한 사람은 [ 자산의 시세 - 자산의 양수가액] 만큼의 이익을 보게 됩니다. 이를 "저가양수에 의한 이익의 증여"라고 합니다. 

 

그렇다면 저가양수에 의한 이익은 전액 증여로 보아 과세하게 될까요? 아버지가 10억의 아파트를 7억에 자녀에게 양도하였다면, 시세와 양수가액의 차액인 3억원 전부를 증여로 보아 과세해야 할것 같은데, 세법에서는 전액인 3억원에 대하여 과세하고 있지 않습니다. 

 

세법에서는 거래당사자가 특수관계자인지 아니면 특수관계자가 아닌지에 따라서 저가양수 고가양도에 따른 이익을 각각 다른 방식으로 과세하고 있습니다. 

 

◈   특수관계자간의 저가양수 고가양도의 경우 증여세가 과세되는 이익의 증여

특수관계자간의 저가양수 또는 고가양도가 이루어진 경우에 이익은 

시가와 양수가액의 차액입니다. 

 

저가양도로 인한 이익중에서 증여세가 과세되는 이익은 시가에서 대가를 차감하고  3억원과 시세의 30% 중에서 작은 금액을 차감한 금액입니다.

이를 수식으로 표현 하면 아래와 같습니다.

증여세가 과세되는  특수관계자간 저가양수 고가양도로 인한 이익

= [시가 - 대가  - Min ( 3억원, 시가의 30%)]

상속증여세법 제35조 【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】 ① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 "기준금액"이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

상속증여세법 시행령 제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등) ② 법 제35조제1항에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다. <개정 2016.2.5> 1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 "시가"라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액 2. 3억원

 

예시1) 아버지가 10억원의 주택을 아들에게 7억에 팔았다면 증여재산가액(증여세가 과세되는 저가양도로 인한 이익)은 10억 - 7억 - 3억 [ Min ( 3억 , 10억의 30%) ]= 0원이 됩니다.  

 

예시2) 아버지가 20억원의 주택을 아들에게 15억에 팔았다면 증여재산가액(증여세가 과세되는 저가양도로 인한 이익)은20억 - 15억 - 3억 [ Min ( 3억 , 10억의 30%) ] = 2억원이 됩니다. 

 

예시3) 아버지가 5억원의 주택을 아들에게 2억에 팔았다면 증여재산가액(증여세가 과세되는 저가양도로 인한 이익)은 5억 - 2억 - 1.5억 [ Min ( 3억 , 5억의 30%) ] = 1.5억이 됩니다. 

 

아버지가 아들에게 3억원을 줬다면 3억원에 대하여 증여세가 과세됩니다. 하지만 아버지가 아들에게 10억원의 아파트를 7억원에 팔았다면 증여세는 전혀과세되지 않습니다. 

 

이렇게 보면 저가양도를 하는것은 같은 금액의 현금등을 증여하는 것보다  상당한 이익이 되는것을 알 수 있습니다. 세무당국도 저가양도 고가양수에 따른 이익에 대하여 증여세를 부과하고 있지만 100%부과하지는 않고 있기 때문입니다. 기회가 된다면 저가양도로 증여세를 절세하시기를 권유해 드립니다. 

 

◈  비특수관계자(특수관계자 이외의 자)간의 저가양수 고가양도의 경우 증여세가 과세되는 이익의 증여

세법에서 가장 어려운 부분중에 하나가 특수관계자와 비특수관계자의 구분입니다. 비특수관계자 사이에는 저가양수 고가양수가 이루어지기 어려울거 같지만 실무에서는 자주 일어나는 일입니다. 

 

특히 주식의 경우에는 비특수관계자 사이에도 저가 매매가 많이 이루어 집니다. 이는 주식의 시세는 상속증여세법상의 주식의 평가방법으로 결정되는데, 이 시세가 실제 시세와 차이가 있기 때문입니다. 

비특수관계자간의 저가양수 또는 고가양도가 이루어진 경우에 이익은 

시가와 양수가액의 차액입니다. 

 

저가양도로 인한 이익중에서 증여세가 과세되는 이익, 즉 증여재산가액은 

시가에서 대가와  3억원을  차감한 금액입니다.

 

이를 수식으로 표현 하면 아래와 같습니다.

증여세가 과세되는 비특수관계자간 저가양수 고가양도로 인한 이익

= [시가 - 대가  - 3억원]  (  시가 - 대가 >= 시가의 30% 인 경우만 과세)

상속증여세법 제35조 【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】 ② 특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

상속증여세법 시행령 제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등) ③ 법 제35조제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 양도 또는 양수한 재산의 시가의 100분의 30에 상당하는 가액을 말한다. <개정 2016.2.5> ④법 제35조제2항에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 3억원을 말한다. <개정 2016.2.5>

 

비특수관계자 사이에는  대가와 시가의 차액이 시가의 30% 이상인 경우만 과세됩니다.

 

위의 상증법 35조 2항에 보면 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에 과세한다고 하고 있으며, 시행령 26조3항에 기준금액은 시가의 30%라고 정하고 있기 때문입니다.

만약 비특수관계자간에 100억원의 주식을 71억에 양도했다면 이는 과세되지 않습니다. 대가와 시가의 차액이 시가의 30%인 30억을 넘지 않기 때문입니다. 

 

예시1) A가 10억원의 주식을 B에게 7억에 팔았다면 증여재산가액(증여세가 과세되는 저가양도로 인한 이익)은 10억 - 7억 - 3억 = 0원이 됩니다.  

예시2) A가 20억원의 주식을 B에게 15억에 팔았다면 증여세가 과세되지 않습니다. 왜냐면 20억과 15억의 차이는 20억의 30%인 6억보다 작기 때문입니다. 

예시3) A가 5억원의 주식을 B에게 2억에 팔았다면 증여재산가액(증여세가 과세되는 저가양도로 인한 이익)은 
5억 - 2억 - 3억= 0이 됩니다. 

 

비특수관계자 사이에는  관행상 정당한 사유 없이 재산을 거래해야합니다.

 

비특수관계자 간의 거래가 저가양수 고가양도에 해당되더라도 합당한 이유가 있다면, 대가와 시가의 차액이 시가의 30%를 초과하더라도 증여세를 과세하지 않습니다. 

 

합당한 이유의 예시를 든다면, 부동산을 급매로 팔아서 싸게 팔았다면 이는 합당한 이유가 있는것이니 증여세를 과세할수 없습니다. 

 

그렇다면 특수관계자 사이에 급매로 시세의 30%또는 3억이나 싸게 매매한다면 어떻게 될까요? 이것은 무조건 증여세가 과세됩니다. 특수관계자간의 거래에는 거래관행상 정당한 사유가 있다고 하더라도 시세대로 팔아야 합니다. 세법에서는 거래관행상의 정당한 이유가 있다고 하더라도 특수관계자 사이의 거래는 무조건 과세함으로 주의해야 합니다. 

 

특수관계자 사이에 거래관행상 정당한 이유가 있는데도 시세와 다르게 거래되는 물건은 주식이 대부분이며, 이러한 특수관계자 사이의 거래는 증여세가 과세됨으로 주의해야 합니다. 

 

◈   특수관계자간의 저가양수 고가양도의 경우 양도소득세의 계산

특수관계자간의 거래에서 시세보다 저가로 거래가 되는 경우에는 시세대로 거래된것으로 보아 양도소득세를 계산하도록 하고 있습니다. 

 

만약 10년전에 6억에 매입한 아파트의  시세가 10억인데 이를 7억에 아들에게 팔았다면 1억원(7억 - 6억원)의 양도차액이 발생하게 됩니다.  그런데 시세대로 팔았다면 4억원(10억-6억)의 양도차액이 발생하게 됩니다. 

 

시세대로 팔았다면 4억원의양도차액에 대한 세금을 냈어야 하는데 시세대로 팔지 않음으로써 1억원의 양도차액에 대한 세금만 내면 됨으로 양도자는 세제상의 많은 이익을 보게 됩니다. 세법에서는 저가양도로 인한 양도소득세의 계산상의 이익이 발생하지 않도록 규정을 두고 있습니다.

 

소득세법에서는 시가보다 낮은 가액으로 매매한 거래에 대하여 시가로 매매한 것으로 보아 양도소득세를 계산하도록 하고 있습니다. 

 

다만 아래와 같은 두개의 조건믈 만족시켜야 합니다.

1. 시가와 대가의 차액이 5%이상 이거나 3억원 이상 이어야 한다. 

2. 특수관계자간의 거래이어야 한다. 

 

첫째, 시가와 대가의 차액이 5%이상이어야 하니, 시가가 10억이고 대가인 거래가액이 9억5천만원 이라하면 10억에 거래된것으로 간주하여 양도소득세를 계산합니다. 만약 시가가 10억이고 대가인 거래가액이 9억5천만원을 초과한 가격인 9억6천만원이라면 9억6천만원에 거래된 것으로 보아 양도소득세를 계산하게 됩니다. 

 

시가와 대가가 1원이라도 차이가 나면 시가로 거래된 것으로 보는것은 아닙니다. 시가와 대가의 차이가 시세의 5%와 3억원 중 큰 금액을 초과하는 경우에 시가로 거래된것으로 보아 양도소득세를 계산하는 것입니다. 

 

둘째, 특수관계자간의 거래이어야 합니다. 특수관계자가 아니면 소득세를 추징할 수 없습니다. 특수관계자가 아닌 사이에 10억의 물건을 1억에 팔았다고하면  증여재산가액 6억원( 10억- 1억 - 3억)에 대하여 계산한 증여세가 추징됩니다(위의 비특수관계자간의 저가양수 고가양도로인한 증여세에서 설명). 그러나 양도소득세는 전혀 추징되지 않습니다. 아무리 비특수관계자 사이의 거래라도 10억원을 1억원에 팔면 괘씸해서라도 세무서가 양도소득세를 추징하지 않을까 생각할 수 있지만 세법상은 증여세만 적절히 계산해서 납부한다면 양도소득세는 전혀 추징할 수 없습니다. 

 

◈   특수관계자간의 저가양수 고가양도의 경우 양도소득세와 증여세의 계산 예시

특수관계자간의 거래를 예를들어보겠습니다. 

10년전에 6억원에 매수한 아파트의 시세가 10억인데 이를 7억원에 아들에게 매매했다고 가정

실제양도차액 = 1억원 ( 7억원 - 6억원)

세법상양도차액 = 4억원( 10억원 - 6억원)이 됩니다.

 

이경우 납세자는 양도차액이 4억원인 것으로 양도소득세를 계산하여 세무서에 신고납부하면 됩니다.

만약 양도차액이 1억원인 것으로 양도소득세를 계산하여 신고납부하였다면 어떻게 될까요? 세무서는 양도차액을 4억원으로 보아 계산한 양도소득세에서 양도차액을 1억원으로 보아 계산한 양도소득세를 차감한 금액을  납세자에게 고지하여 세금을 추징하게 됩니다. 

 

위의 예시에서는 증여세가 과세되는  특수관계자간 저가양수 고가양도로 인한 이익이 0원이 됩니다. 

시가- 대가 - 3억원 = 10억원 - 7억원 - 3억원 = 0원이 되기 때문입니다. 예시처럼 한다면 3억원을 증여하는 효과가 있으면서 증여세가 부과되지 않고, 양도소득세 역시 추가적으로 부담하는 세액이 없음으로 절세를 위해서는 거래해 볼수 있는 좋은 예시입니다. 

 

◈   특수관계인의 정의는 무엇인가? 

특수관계인은 친인척 및 회사의 임직원을 말하는데, 상속증여세법상의 특수관계자와 소득세법상의 특수관계자가 약간의 차이가 있습니다. 아래 링크를 참조하기 바랍니다.

 

양도소득세 과세기준 소득법상의 특수관계자  :  

소득세법상의 특수관계자(특수관계인) : 네이버 블로그

 

증여세 과세기준 상속증여세법상의 특수관계자  :

상속세 및 증여세법 상의 특수관계인(특수관계자.. : 네이버블로그

 

◈   시가란 어떻게 산출하는가?

시가란 불특정다수간의 거래에서 형성된 가격을 말하는데 상속증여세법상의 시가와 소득세법상의 시가가 다소 차이가 있습니다. 아래링크를 참조하기 바랍니다.

 

 

< Posted by 재인세무회계사무소>

 

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