주택임대소득과 종합소득세

◈ 주택임대소득의 종합소득세 부과
주택임대소득은 아래의 경우에 소득세를 과세합니다.(①, ② 둘다 만족해야함) 

① 거주자 본인과 배우자가 합산하여 2개 이상의 주택을 소유하는경우
② 주택을 임대하는 경우

 

※  1개의 주택을 소유하는 경우에는 비과세합니다.
※ 고가주택 ( 기준시가 9억원 초과 ) 과 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 1주택인 경우에도 과세합니다.
※ 원룸 또는 다가구주택을 신축하여 각 호별로 구분등기하지 않는 경우는 1주택으로 간주합니다.

 

주택임대소득이 과세되는 사업자에 해당될 경우 소득세법 제168조의 규정에 의해 면세사업자 사업자등록을 해야 하는 것입니다.
부가가치세 면세사업자의 경우 매년 2월 10일까지 직전연도에 발생한 수입금액, 주요비용 등을 사업장현황신고서에 기재하여 사업장관할세무서로 제출해야 하는 것입니다.

주택임대소득과 기타 타 소득을 합산하여 5월에 종합소득세 신고 를 하여야 하는 것입니다.

◈ 간주임대수입에 대한 과세

전세보증금에 대한 이자수입에 해당분을 간주임대수익이라고 하는데 이 간주임대수익은 2011.1.1. 이후부터 3주택 이상을 소유하고 보증금의 합계액이 3억원을 초과하는 경우, 3억초과분에만 과세되는 것입니다.

 

※ 간주임대수익에 대한 종합소득세 계산시, 주택수의 계산에서 전용면적이 85m 이하이면서, 기준시가가 3억이하인 주택은 2013년 12월  31일 까지 주택수 산정에서 제외합니다. 즉, 주택으로 보지 아니합니다.

주택임대 보증금에 대한 총수입금액 계산은 아래와 같습니다.

(1) 기장신고의 경우 
{해당 과세기간의 보증금 등 - 3억원}의 적수 × 60% × 1/365(윤년의 경우 366) × 정기예금이자율(현재 3.7%) - 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

(2) 추계신고의 경우 
{해당 과세기간의 보증금 등 - 3억원}의 적수 × 60% × 1/365(윤년의 경우 366) × 정기예금이자율(현재 3.7%)

※ 보증금 등을 받는 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억이 될때까지 차감합니다.

[소득-972, 2010.09.07]
[질의】

o 2010.5.20. 현재 다가구주택(일명 : 원룸) 1채를 신축소유 중인 거주자는 소유 다가구주택을 법인(회사)에 주거용으로 전세금 없이 월세로 임대예정임.

- 다가구주택 규모 : 대지 335㎡, 건평 654㎡(1층: 주차장, 2층: 원룸 6칸, 3층: 원룸 6칸, 4층: 원룸 5칸)

- 부부 공동명의(각 ½씩)로 소유하고 있으며, 상기 다가구주택 이외 다른 소유주택 없음.

(질의요지)

o 부부 포함하여 당해 다가구주택 외에 다른 주택을 소유하지 아니한 거주자가 부부공동(지분 ½)으로 소유한 당해 다가구주택을 법인에 임대(월세)하여 발생하는 소득이 있는 경우

- 해당 주택임대소득이 비과세 주택임대소득에 해당하는지 여부

【회신】

귀 질의의 경우, 소득세법 시행령 제8조의 2 【비과세 주택임대소득】을 적용함에 있어, 다가구주택은 1주택으로 보되 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산하는 것이며, 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 보는 것임.

부부가 고가주택에 해당하지 아니하는 다가구주택 1채만 소유하는 경우 해당 “주택”을 임대하고 받는 소득은 「소득세법 시행령」 제8조의 2에 따라 비과세하는 것임.

이 경우 “주택”이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외함)으로 사용하는 건물을 말하며, ‘사업을 위한 주거용의 경우’라 함은 실제로 그 건물을 사용하는 임차자(세입자)가 사업을 위하여 사용하는지 여부에 따라 판단하는 것임.

 

◈ 주택임대사업자 사업자등록
소득세가 과세되는 주택임대사업을 영위하고자 하는 자는 사업개시일 부터 20일 이내에 부동산등기부상 소재지를 관할하는 세무서에 면세사업자 사업자등록을 하여야 하는 것입니다.
※ 원룸도 소득세과세 대상이면 사업자등록을 해야합니다.

 

< 주택임대업자의 사업자등록 신청 서류 >

1. 사업자등록신청서

2. 사실확인을 위한 당해 부동산등기부등본

3. 임대차계약서 사본

4. 허가(등록, 신고)사업인 경우 허가(등록,신고)증 사본

5. 도장 신분증(대리인 신청시 대리인 신분증)지참

◈ 부동산임대업 개시전의 사업자등록
만일, 분양 또는 신축 중인 사유로 부동산임대업을 개시하기 전에 사업자등록을 하고자 하는 경우에는 잔금 또는 등기를 하기 전에 사업자등록을 할 수 있는 것으로 분양계약서, 건축허가서 등 부동산임대업을 영위할 것임을 입증하는 서류 일체를 첨부하여 사업자등록을 할 수 있습니다.

다만, 매매 등의 사유로 취득하는 부동산으로 부동산임대업을 영위하고자 부동산 매매계약 후 잔금 청산 전에 사업개시전 사업자등록을 신청한 경우에는

잔금이 청산되지 않아 임대사업 목적물의 소유권이 확정되지 아니하게 되므로 관할세무서의 사실 판단에 따라 신청자가 사실상 사업을 개시하지 않을 것으로 인정되는 때에는 사업자등록을 거부할 수 있는 것으로 사업자등록 여부는 세무서장의 사실판단사항입니다.

< Issued by 재인세무회계사무소>