부가세법상 간주임대료 개념 납부대상자 계산방법

1. 입법취지
간주임대료는 월세를 받는 경우는 부가세를 과세하나 전세로 하는경우는 부가세를 과세하지 않는 것에 대한 불균형을 해소하고자 만들어진 부가세이다. 월세로 받으면 부가세가 과세되고 전세금을 받아서 은행에 예치하여 이자를 받으면 똑같이 수입이 있다고 봐서 월세에 부가세를 과세하면 전세금에 대한 예치이자 해당분에도 부가세를 과세하겠다는 취지인것이다.

2. 대상자.
  1) 사업자 이어야 한다. 따라서 사업자등록을 하지 않아도 되는 주택전세 등에 대하여서는 부과되지 아니한다.
  2) 전세금 또는 임대보증금을 받은 경우이어야 한다. 따라서 월세인 경우도 임대보증금이 있다면 납부대상이 된다.

3. 과세표준

  과세표준 =  전세금 또는 임대보증금 X 정기예금이자율(*1)  X 과세대상일수(*2) / 365일 ( 윤년인경우 366일)

 (*1) 국세청장이 고시하며 2009.10.23일 현재 이자율은 3.4%이다.
 (*2) 과세대상일수는 임대개시일에서 임대종료일 까지의 기간을 의미한다. 임대보금금을 선취하거나 후취하는것과 관계없이, 잔금을 미처 못받은경우라도 계약서상의 임대개시일로 부터 기산하여 계산한다.

소득세법상의 간주임대료와는 다른 계산식임을 밝혀둔다. 소득세는 [수입- 비용]에 대해서 과세되는 것이고 부가세법상의 간주임대료는 이 [수입] 부분만의 금액에 대하여서만 산정하는 것이기 때문에 산식자체가 다르다.

4. 예시
   갑씨는 을씨로 부터 임대보증금 10,000,000원과 월세 1,000,000원(후불로 받음, 부가세 별도)을 받기로 하였다. 임대개시일(을씨의 입주일)은 2009.7.15일이며 갑씨는 2009년 2기 부가세 예정신고 대상자이다.. 이때 부가가치세 과세표준을 계산하면 아래와 같다. 

   월세 과세표준 :   8.15와 9.15에 받은 월세   1,000,000 X 2 = 2,000,000
   간주임대료  = 10,000,000 X 3.4% X (16 + 31 + 30 ) / 365 =  71,726 
   과세표준 합계  : 2,000,000 + 71,726 = 2,071,726        
   납부부가세 :  2,071,726 X 10% = 207,170(10원미만 절사)

5. 세금계산서 발부여부 
   간주임대료는 세금계산서 발부대상이 아니다. 세금계산서를 발행할 필요가 없다.물론 할수도 없다.


<근거법령> 
1) 정기예금이자율

국세청고시 제2009-63호
부동산임대보증금에 대한 부가가가치세 과세표준 계산 시 적용하는 이자율　
부가가치세법 시행규칙」제15조 제1항의 규정에 의하여 국세청장이 국세청고시 제2009-9호(2009. 3. 31.)로 고시한 계약기간 1년의 정기예금이자율을 다음과 같이 개정 고시합니다.

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2009년 8월 24일　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 국 세 청 장

1. 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우, 그에 대한 부가가치세 과세표준 계산 시 적용하는 계약기간 1년의 정기예금이자율은 3.4%로 한다.

2. 재검토기한

「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)에 따라 이 고시 발령 후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 고시의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2012년 8월 23일까지로 한다.

부 칙 (국세청고시 제2009-63호, 2009. 8. 24)

제1조(시행일) 이 고시는 고시한 날부터 시행한다.

제2조(적용례) 이 고시는 시행일이 속하는 과세기간에 대한 신고분부터 적용한다.

2) 임대기간 계산

(소득, 소득46011-4109, 1995.11.07)

[ 제 목 ]

간주임대료 계산기간

[ 요 지 ]

부동산임대 보증금의 간주임대료는 임대용역을 개시하는 날부터 완료되는 날까지의 기간에 대하여 계산함

[ 회 신 ]

거주자가 부동산을 임대하고 보증금 등을 받았을 경우, 소득세법 제25조 및 같은법시행령 제53조의 규정에 의한 간주임대료는 당해 임대용역을 개시하는 날 부터 완료되는 날까지의 기간에 대하여 계산한다.

[ 관련법령 ] 소득세법 제25조【총수입금액계산의 특례】 시행령 제53조 제3항, 제4항 [질 의] 부동산임대소득에 대한 총수입금액계산시 간주임대료의 계산시점(계약금 수령일, 임대개시일)과 종료시점(타 빌딩 계약금으로 일부 지급일, 임대계약 해지일, 임대보증금 상환 완료일)이 언제인지 여부