부부합산 3주택이상자 주택임대소득에 대한 종합소득세(개정세법 2011년 귀속적용)

 

국세청은 2012년 5월에 위와 같은 2011귀속 종합소득세 안내문을 3주택이상자에게 일괄발송하였습니다.

 

국세청 본청은 행정안전부에서 수집한 [주택보유현황]자료를 활용하여 과세기준에 해당하는 안내대상자를 확정하였음.

- 2주택자는 전년도 임대소득신고자 및 사업장 현황 신고자만 안내함

- 3주택이상자와 고가주택 소유자는 전원 일괄 안내

- 세무서 본청은 확정된 안내대상자에 대하여  [주택보유명세서겸 관리부]를 관할 세무서로 통보함.

 

◈ 주택임대소득 중 전세보증금에 대한 간주임대료 수입에 대한 종합소득세

주택임대소득 중 전세보증금에 대한 간주임대료 수입은 아래의 경우에 과세합니다. ( ①, ② 를 모두 만족시켜야함)

① 부부합산 2개 이상의 주택을 소유하고, 주택을 임대하여 전세보증금을 받은 경우(*)

② 전세보증금의 합계액이 3억을 초과하는 경우

(*) 주택수 산정시 전용면적 85m이하이고, 기준시가가 3억이하인 주택은 2013.12.31일까지 주택수 산정에서 제외함.

   ex) 전용면적이 85m 이면서 기준시가가 3억이하인 주택은 100채를 가지고 있어도 월세를 받지않고 전세로만 주택을 임대하였다면, 주택수 산정시 0 주택으로 산정됨으로, 종합소득세 납부의무가 없습니다.

 

◈ 주택임대소득 중 월세수입에 대한 종합소득세
주택임대소득중 월세수입은 은 아래의 경우에 소득세를 과세합니다. (각각의 경우 모두 월세수입을 과세함)

① 부부합산 2개 이상의 주택을 소유하고, 주택을 임대하여 월세를 받는경우
② 기준시가가 9억을 초과하는 고가주택  1주택만을 소유하면서 월세를 받는 경우

③ 국외에 소재하는 1주택만을(부부합산기준) 소유하면서 월세를 받는 경우 

※  1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세합니다.

   ex) 원룸 또는 다가구주택을 신축하여 각 호별로 구분등기하지 않는 경우는 1주택으로 간주합니다. 이런경우의 1주택 소유자의 주택임대소득은 비과세 합니다.  

 

◈ 부부합산 3주택이상 소유자의 전세임대보증금에 대한 간주임대료수입은 다음과 같이 계산합니다.

[전세보증금 합계액 - 3억] × 60% × 정기예금이자율(*)- 수입이자등(**)

(*) 정기예금이자율 : 2011년 귀속 3.7%

(**) 수입이자 등 : 전세보증금의 투자로 인한 금융소득 

 

◈ 주택임대사업자 사업자등록
소득세가 과세되는 주택임대사업을 영위하고자 하는 자는 사업개시일 부터 20일 이내에 부동산등기부상 소재지를 관할하는 세무서에 면세사업자 사업자등록을 하여야 하는 것입니다.
※ 원룸도 소득세과세 대상이면 사업자등록을 해야합니다.

 

< 주택임대업자의 사업자등록 신청 서류 >

1. 사업자등록신청서

2. 사실확인을 위한 당해 부동산등기부등본

3. 임대차계약서 사본

4. 허가(등록, 신고)사업인 경우 허가(등록,신고)증 사본

5. 도장 신분증(대리인 신청시 대리인 신분증)지참

◈ 부동산임대업 개시전의 사업자등록
만일, 분양 또는 신축 중인 사유로 부동산임대업을 개시하기 전에 사업자등록을 하고자 하는 경우에는 잔금 또는 등기를 하기 전에 사업자등록을 할 수 있는 것으로 분양계약서, 건축허가서 등 부동산임대업을 영위할 것임을 입증하는 서류 일체를 첨부하여 사업자등록을 할 수 있습니다.

다만, 매매 등의 사유로 취득하는 부동산으로 부동산임대업을 영위하고자 부동산 매매계약 후 잔금 청산 전에 사업개시전 사업자등록을 신청한 경우에는

잔금이 청산되지 않아 임대사업 목적물의 소유권이 확정되지 아니하게 되므로 관할세무서의 사실 판단에 따라 신청자가 사실상 사업을 개시하지 않을 것으로 인정되는 때에는 사업자등록을 거부할 수 있는 것으로 사업자등록 여부는 세무서장의 사실판단사항입니다.

 

 

< 출처 : 재인세무회계사무소 >