상속증여세법상의 평가심의위원회를 통한 부동산 자산의 시가평가

상속증여세법상의 평가기준일로 부터 6개월전후( 증여는 3개월 전후)의 시가가 없더라도 평가기준이로부터 2년전으로 부터 평가기준일로 부터 6개월 전 (증여는 3개월 전)의 기간의 당해자산의 매매가액 및 유사매매사례가액이 있는 경우 그 가액으로 상속재산(또는 증여재산)을 평가 할수 있으며, 그내역은 다음과 같음.

◈ 상속증여세법상의 부동산의 시가에 대한 (비상장주식)평가위원회의 평가

① 비상장주식평가위윈회의 부동산 가치평가 의뢰자.

   관할세무서장만 가능, 납세자는 의뢰할 수 없음.

② 시가로 인정할 수 있는 자산

   가. 당해자산의 매매가액

   나. 유사한 자산의 매매가액

③ 시가로 인정할 수 있는 자산의 평가기간

   평가기준일로 부터 2년전 ~ 자산평가기준일

  ※ 상속증여세법상의 시가로 보는 전후 6개월의 기간의 매매가액이나 유사사례가액은 평가위원회의 평가없이 당연히 시가로 보는 것임.

  ※ 상속 및 증여재산의 평가기간(기준일로부터 3,6개월이후) 이후의 거래가액은 평가위원회가 인용할 수 없음.

◈ 관련규정

▶ 재산평가심의위원회 운영 규정

제22조(시가인정 자문 대상) (12. 1. 2. 제목개정)

① 지방청평가심의위원회는 영 제56조의2제7항 및 제10항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장(이하 세무서장 등이라 한다)의 자문에 응할 수 있다.(12. 1. 2. 개정)

1. 영 제49조제1항 본문에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(상속개시일 전 6개월 이내의 기간 및 증여일 전 3개월 이내의 기간(이하 “평가기간”이라 한다)을 제외한다) 중에 매매․감정․수용․경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함할 경우

 2. 영 제49조제1항제2호에 따른 감정가액이 법 제61조․법 제62조․법 제64조 및 법 제65조에 따라 평가한 가액과 유사매매사례가액에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액 이상이지만 담보제공목적 등 시가평가 외의 목적으로 감정을 받은 경우로서 그 감정가액이 해당 재산의 시가로 인정되기에는 부적정하다고 판단하여 다른 감정기관에 감정을 의뢰할 경우 (11.1.10. 개정)

 3. 상속․증여세 외의 타세목 과세목적으로 재산평가를 하는 경우로서 해당 법령에서 영 제49조 및 제56조의2 규정을 준용하는 경우 (12. 1. 2. 신설)

 4. 기타 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요할 때 (12. 1. 2. 호 번호 개정 : 종전 제3호)

② 제1항제1호를 적용함에 있어 세무서장 등은 다음 각 호의 사항을 입증하여야 하고, 지방청평가심의위원회는 입증내용의 신빙성 및 객관적 교환가치 등을 감안하여 시가 인정 여부에 대한 자문에 응하여야 한다. (06.4.14. 개정)

  1. 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있다는 점

  2. 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없다는 점

  3. 주식의 경우 주식발행회사의 재무상태, 경영상태 및 주요업종의 변동 등이 없다는 점

  4. 기타 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점 

▶ 상증법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

▶ 상증령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30>

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2>

▶ 상증, 서울행정법원2010구합46111, 2011.07.07, 국패

국토해양부가 공시한 부동산 실거래가 자료에 의하면, 증여일을 기준으로 비교대상아파트의 매매사례가 유일한 사례이고, 부동산 경기가 하락인 점을 감안할 때 비교대상 아파트 거래가격이 최고조에 달한 시점에 즈음하여 거래가 이루어졌을 가능성을 배제할 수 없으므로 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정하기는 어렵다.

피고는 2008. 7. 16.경 이 사건 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 동의 O층에 있는 동일한 면적의 OO호(이하 ‘이 사건 비교대상아파트’라 한다)가 2006. 10. 23. 8억 9,500만 원에 매매된 사실을 확인하고, 구 상속세 및 증여세법(2010. 1. 1. 법률 제9924호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제60조 제2항, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제27020호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 단서에 따라 서울지방국세청 비상장주식평가심의위원회(이하 ‘평가심의위원회’라 한다)에게 ‘이 사건 비교대상아파트의 매매사례 가액을 이 사건 쟁점아파트의 시가 범위에 포함시킬 수 있는지’에 관하여 자문을 의뢰하여 2008. 8. 27. 평가심의위원회로부터 ‘시가 범위에 포함할 수 있다’는 자문결과를 통보받았다.

▶ 재삼46014-277, 1997.2.11.

상속개시일전 6개월내(증여의 경우에는 3개월)에 건축한 상속재산인 건물의 신축가액이 확인되는 경우 그 가액을 당해 재산의 시가로 볼 수 있는 것이나, 이 때 “6개월”에 대한 판단기준은 준공일을 기준으로 하는 것임.

위의 “신축가액”은 건설에 소요된 비용의 합계액으로 평가하는 것으로서 건설에 소요되는 차입금에 대한 이자 또는 유사한 성질의 지출금은 가산하는 것이나, 등록세 또는 취득세는 포함하지 아니하는 것임.

▶ 조심2012중2724, 2012.08.31

쟁점토지는 평가기준일 전 약 1년의 기간 중에 매매가액이 존재하고 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 확인되므로 처분청이 평가심의위원회의 자문결과에 따라 증여자의 취득가액을 증여일 현재의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음

▶ 조심2012서956, 2012.03.30

쟁점부동산의 증여시점인 10.5.26.로부터 약 10개월 전에 이루어진 당해 부동산의 매매거래가액이 존재하고, 상증법 시행령 제56조의2 제7항에 의한 비상장주식평가심의위원회에서 OOO로부터의 매매가액을 증여시 시가로 볼 수 있다고 심의를 거쳤으며, 쟁점부동산의 개별공시지가 및 개별주택가격이 계속하여 상승하였고, 쟁점부동산의 주위환경 및 이용상황에 변화가 없었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 매매가액을 증여당시의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음

< Posted by 재인세무회계사무소 >