임대주택사업자에 대한 국민임대주택 양도소득세 감면

8.18 전월세 대책에 임대주택사업자에 대한 세제혜택이 들어 있는데 임대주택에 대한 양도소득세 감면규정 중 과거의 규정과 혼동이 있어 차이를 적어보았습니다.

◈ 기존의 조세특례제한법 상의 임대주택 양도소득세 감면내용
조세특례제한법 제97조의 2 규정에 의하여 임대주택법에 의한 국민주택규모의 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후에 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 국민주택규모의 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한하고, 이하 '신축임대주택'이라 함) 및 임대를 개시한 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 신축임대주택은 양도소득세가 감면되는 것입니다.

이 경우 신축임대주택은 당해 신축임대주택이 완성되어 임대를 개시한 날로부터 3월 이내에 임대주택법에 의한 지방자치단체(시청, 군청, 구청)에 임대주택으로 등록 및 관할세무서에 사업자등록하고 당해 신축임대주택을 포함한 2주택을 5년 이상 임대한 경우를 말하는 것입니다.

◈ 조특법 제97조의2 신축임대주택

① 대상자 : 거주자

② 감면요건 : 1호이상 신축국민주택을 포함하여 2호이상 임대주택을 5년이상 임대한 후 양도

③ 감면내용 : 5년이상 임대후 양도시 양도소득세 면제(신축임대주택만 면제)

④ 대상주택 : 아래 2개의 경우중 하나에 해당하면 감면합니다.

- 임대주택법상 건설임대주택(1999.8.20~2001.12.31중 신축주택,1999.8.19 이전 신축주택으로서 99.8.20일 현재 미입주한 공동주택)

- 임대주택법상 매입임대주택으로서 1999.8.20~2001.12.31 기간중 계약금 지급하고 취득 및 임대개시주택

⑤ 농어촌특별세 : 감면세액의 20% 과세됨

⑥ 다른주택 1세대1주택 비과세판정시 주택수에 제외함. 
⑥ 당 임대주택은 임대를 개시한 날로부터 3월 이내에 임대주택법에 의한 지방자치단체(시청, 군청, 구청)에 임대주택으로 등록 및 관할세무서에 사업자등록한 것이어야 함.

※  타인으로부터 분양권을 구입하여 주택을 취득하는 경우에는 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례가 적용되지 아니하는 것입니다.

●조세특례제한법 제97조의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2010. 1. 1. 개정)

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 건설임대주택 (2010. 1. 1. 개정)

가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 (2010. 1. 1. 개정)

나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (2010. 1. 1. 개정)

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) (2010. 1. 1. 개정)

가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (2010. 1. 1. 개정)

나. 제1호나목에 해당하는 주택 (2010. 1. 1. 개정)

② 신축임대주택에 관하여는 제97조 제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다. (2010. 1. 1. 개정)

◆ 부동산거래관리과-299, 2010.02.24

[ 제 목 ]
분양권을 매입하여 취득한 주택의 신축임대주택 해당 여부
[ 요 지 ]
타인으로부터 분양권을 구입하여 주택을 취득하는 경우에는 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례가 적용되지 아니하는 것임
[ 회 신 ]
귀 질의의 경우「조세특례제한법」제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례) 규정은 타인으로부터 분양권을 구입하여 주택을 취득하는 경우에는 적용되지 아니하는 것입니다.

◆ 부동산거래관리과-28, 2010.01.12
[ 제 목 ]
분양권으로 취득한 임대주택의 감면 여부 등
[ 요 지 ]
「조세특례제한법」 제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례)제1항제2호에 따른 양도소득세 면제대상 매입임대주택에는 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 임대주택은 포함되지 않는 것입니다.
[ 회 신 ]
1. 「조세특례제한법」 제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례)제1항제2호에 따른 양도소득세 면제대상 매입임대주택에는 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 임대주택은 포함되지 않는 것입니다.

2. 또한, 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 가목 및 나목에 따른 매입임대주택은 같은 법 제104조제1항제2호의3에 따른 “1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”에 해당하지 아니하나, 동 임대주택의 임대기간을 계산함에 있어 각목에 따른 기준 호 수 미만을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니하는 것입니다.

3. 한편, 1세대 3주택 및 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택을 2010.12.31.까지 양도하는 경우에는 「소득세법」 제104조제1항제1호에 따른 세율(해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용하는 것이나, 이 경우 같은 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제는 적용되지 않는 것입니다.

< Issued by 재인세무회계사무소 (2011.10.18) >